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開發商最怕讓你知道的之三
來源:地產解毒    發布時間:2019-08-21 10:50:07    瀏覽次數:3278
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溧陽5151房產網資訊內容提示:開發商最怕讓你知道的之三

        之前和大家討論了大部分買房人容易忽視的問題——容積率以及規劃圖,今天就來談談戶型問題,看戶型很簡單,但你要重點關注什么?

       戶型最重要的指標是什么?是面寬。關于得房率、公攤面積,我們是沒有辦法知道確定的數值,這里貓膩很多。而面寬是可以測量的,是判斷一個戶型好壞的最直接的指標。

        還要科普一個小知識點。建筑師在規劃小區的時候,首先考慮的,不是如何讓房子住的舒服,而是人如何把總建筑面積做到最大值,讓開發商賺到最多的錢。

        想要把建筑面積做到最大而且同時滿足光照標準,最簡單粗暴的方式,就是減少面寬,增加進深。

        我們在看樓棟分布圖的時候,往往會發現一個問題:樓棟東西向的間距很小,而南北之間間距比較大。(南北向有采光的需求)

        如果保證每戶的面積不變,那只能從南北方向找補,增加進深,省出面寬。這樣就增加了幾個單元的房子,但同時戶型就變得狹長了。

        從這個角度來說,面寬是影響房屋品質的重要因素。
        接下來我們說戶型圖。如果是沒有良知的開發商,往往會給你這樣的戶型圖:只有大致格局,面寬、進深都不標。 

           有良知的開發商,會給你這樣的戶型圖:

        每個房間的面寬、進深都標注出來。(尺寸是含墻體的,不是凈尺寸)

       更誠信一點的開發商,不僅有標注尺寸的戶型圖,每個房價的面積都標注了出來,你甚至可以計算出得房率。

        由于很多售樓處的戶型圖是不標注面寬、進深的,所以大家在看戶型圖的時候,一定要問清楚面寬是多少。
這里放幾個數據,以供大家參考:

         主臥室的標準面寬是3. 3m,小于3.3m就緊湊了,比較舒適的面寬是3. 6m ,擺放家具有一定的空間。3.9m及以上的面寬,往往配有主衛生間和衣帽間。

         臥室最低面寬是3. 0m

         兒童房、書房最低面寬是2.7m

         客廳標準面寬是3.6m,小于3.6m是緊湊型,大于3.6m是舒適型,豪華型可以達到5-6m及以上。

         PS:這里指的是凈面寬,墻體厚度在20cm左右,可以自行減去。

        最后聊一點,進深也比較重要,因為面寬和進深是成比例的。開間和進深的比例要適用,一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理,進深/開間一般介于1~1.5之間。
        對比戶型的時候,盡量選擇面寬進深比值比較大的戶型。但總體來說,北方住宅進深比南方大一些。北方總進深1314m是常態,南方進深超過12m基本就沒人買了。

        看過戶型圖之后,你還需要看一個更重要的資料——樓層平面圖。一般來說,樓層平面圖,銷售是絕對不會主動給你看的。樓層平面圖會暴露很多缺點,而這些缺點是從戶型圖中看不出來的。

         所以業內有種說法:沒看過樓層平面圖,等于沒看過戶型圖。看樓層平面圖,最重要的一點是,戶型的采光問題。隨便從網上找了一張圖,請看中間的2號戶型。如果單純看戶型圖,次臥和廚房都有窗戶(小紅圈的部分),面積雖然小,但勉強能接受。但看了樓層平面圖,你會發現兩個窗戶都在一個很深的凹槽內,勢必影響采光。

        另外,2號樓作為凸起的中間戶,也會有些影響兩個邊戶的客廳采光。還有這兩年比較流行的高層連廊戶型,也是一言難盡。

 

         說實話,看到這種戶型我是很崩潰的。這種戶型是為了南北通透而南北通透。看起來,中間戶的北側是可以開窗,但實際的公攤變大,而且大到購房人足以血虧的程度。
        我們來看上圖的中間戶,如果只看戶型,北側臥室可以開窗,南北通透。如果看了戶型平面圖,是不是覺得智商被侮辱了。

        北側的窗戶處在大凹槽里,還被連廊擋住了。兩側還有交通核,真的扎心。另外,萬一有什么變態狂喜歡在連廊偷窺,臥室可是被看的清清楚楚。對于連廊戶型,我的建議是能不買就不買。中間戶、邊戶,通通不要買。樓層平面圖還能看到很多問題。對于處女座購房者來說,看完戶型圖,再看樓層平面圖,就像打開了新世界。比如對方家的衛生間窗戶離你家特別近,你家的門和鄰居家的門特別近,你家臥室挨著鄰居家客廳……總之,看樓層平面圖是一個怎么過分強調都不為過的事情。


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